二手房貸款買房違約案件 高發(fā)、疑難問題淺析

二手房買賣存在一定的交易周期，短則一個月，長則幾個月，房屋價格受政策影響極大，如交易過程中發(fā)生政策變化，房價會產(chǎn)生很大波動，交易雙方違約動機的會大爆發(fā)。如買家需銀行貸款買房，交易流程漫長、復(fù)雜，房價上漲時，買家的交易地位相對弱勢，賣家可利用交易中的漏洞牟取非法利益；房價下跌時，賣家的交易地位相對弱勢，買家可利用交易中的漏洞撇除違約責(zé)任。

（上圖：二手房貸款買房交易流程圖）

為了更清晰的論述二手房交易中疑難復(fù)雜問題，首先要對二手房交易流程有清晰的認(rèn)識。

一、違約高發(fā)環(huán)節(jié)

通過分析交易流程，筆者認(rèn)為在簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》《貸款申請書》這兩個環(huán)節(jié)通常是違約的高發(fā)環(huán)節(jié)。

在交易過程中，簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》與《貸款申請書》是兩個不同的環(huán)節(jié)，但是通常都是同一時間辦理，他們的共同特點是，都需要買賣雙方共同簽字認(rèn)可，即，如果一方不簽字，則流程無法繼續(xù)下去。而交易一方是否簽字這個行為通常難以取得書面的證據(jù)，這就為守約方的舉證責(zé)任增加了難度，增加了守約方的敗訴風(fēng)險。

具體表現(xiàn)如下：

1、房價上漲時，賣家不愿意繼續(xù)交易，不配合簽署《資金監(jiān)協(xié)議書》《貸款申請書》，并且可指責(zé)買家不辦理資金監(jiān)管；

2、房價下跌時，買家不愿意繼續(xù)交易，不配合簽署《資金監(jiān)管協(xié)議書》《貸款申請書》，并且指責(zé)賣家不辦理資金監(jiān)管。

二、中介證言的效力

關(guān)于如何證實是哪一方不簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》及《貸款申請書》這一行為，有一個最為直接、有效的證據(jù)，即中介公司的證言。但是，中介公司由于與交易雙方存在一定的利害關(guān)系，其證言有時可能是不真實的。具體來說：

1、如果房屋繼續(xù)交易，中介公司可以按照居間服務(wù)協(xié)議獲得居間費，因此，從中介公司的利益來看，如果買家主張繼續(xù)履行合同，中介公司會做出有利于繼續(xù)履行合同的證言；

2、如果房屋已經(jīng)通過其他中介公司出讓給第三方，中介公司在心理上可能對賣家存在一定的怨恨，其潛意識可能做出不利于賣家的證言；

3、賣方或者買方均可能對中介公司進行收買，企求中介公司做出對自己有利的證言；

4、規(guī)模較大的中介公司一般聘請有專職人員擔(dān)任公司法務(wù)，發(fā)生訴訟后，這些中介公司不是委派交易中的業(yè)務(wù)員出庭應(yīng)訴，而是委派法務(wù)出庭，而法務(wù)一般負(fù)責(zé)較多案件，實際上并無法一一了解每個案件的情況，因此，出庭的法務(wù)可能做出與事實不一致的證言。

因此，法庭在審理過程中，應(yīng)綜合分析各種因素，綜合判斷是否采信中介公司的證言，對于法務(wù)而非業(yè)務(wù)員出庭的證言，更應(yīng)該詳細(xì)詢問、分析。

三、預(yù)防與應(yīng)對

（一）通信記錄的保存與備份。

無論是買家還是賣家，在交易中，均應(yīng)保留對方以及中介的通信記錄，如微信、QQ、短信的通信記錄，并對這些通信記錄做好備份，一旦發(fā)生糾紛，這些通信記錄就會成為最為有效的證據(jù)。

（二）通信記錄的內(nèi)容。

交易中發(fā)生的通信，應(yīng)該做到主體明確、內(nèi)容清晰、邏輯分明，最好聘請律師介入，對通信內(nèi)容進行進行科學(xué)合理的設(shè)計，才能發(fā)揮這些通信內(nèi)容最大的威力。

（三）中介證據(jù)的取得與鞏固。

在二手房買賣中，中介扮演著最為重要的居間角色，除了通信記錄等書面證據(jù)之外，中介證言的證據(jù)效力也很大，對中介證據(jù)的取得，通常成為制勝的關(guān)鍵，因此中介證據(jù)的取得與鞏固致關(guān)重要。

（四）錄音、錄像。

目前的手機功能強大，現(xiàn)場以及電話錄音的效果非常好，如果發(fā)生糾紛，無法取得其他有效證據(jù)的情況下，也可以采用錄音、錄像的方式鞏固證據(jù)。錄音、錄像時，應(yīng)明確到錄音、錄像中人員的身份，并確保一定的清晰度。

（五）催告履行。

一方認(rèn)為另一方違約的，守約方可向違約方發(fā)出催告函、催告信，要求對方履行合同義務(wù)，用以證實自己沒有違約。但是，違約方其實也可以向守約方發(fā)出催告函、催告信，以此來掩飾自己違約的企圖。

四、法庭較量

（一）催告函的效力

交易中，一方認(rèn)為對方違約的，通?？上蜻`約方發(fā)出催告函，要求對方履行義務(wù)，但違約方也可以向守約方發(fā)出催告函，以此掩飾自己違約的企圖。因此，催告函是否其真實意思表示，要綜合其他證據(jù)進行分析。比如，一方在發(fā)出催告函的同時，有無繼續(xù)履行自己的其他義務(wù)，有無采取其他催告的方式。

（二）中介證言的引用與反駁

上文已經(jīng)提及，中介的證言由于各種因素的影響，需要綜合分析才能確定是否予以采信。在法庭上，需要對出庭的中介公司法務(wù)或者業(yè)務(wù)員進行充分的質(zhì)問，至少應(yīng)包括以下問題：

1、每個交易環(huán)節(jié)中參與交易的業(yè)務(wù)員姓名、性別、年齡、電話等；

2、每個業(yè)務(wù)員在每個環(huán)節(jié)所做的具體事務(wù)，對涉及案件情節(jié)的應(yīng)詳細(xì)質(zhì)問，以質(zhì)問細(xì)節(jié)的方式來確定出庭人員是否了解詳細(xì)，記憶有無誤差，有無作假；

3、業(yè)務(wù)員與賣家、買家之間有無微信、QQ、短信往來記錄，能否出示這些記錄。

與中介公司的提問信息量及內(nèi)容較大，律師在出庭前，應(yīng)做好質(zhì)問的問題提綱，甚至應(yīng)對中介公司可能的回答做出預(yù)測，做好思維導(dǎo)圖、思維結(jié)構(gòu)圖，用以應(yīng)對各種情況。在做好各種應(yīng)對的情況下，如果中介公司做出的證言對自己不利時，利用提問中發(fā)現(xiàn)的漏洞對中介公司進行反駁。

（三）誘導(dǎo)性陳述的甄別

在賣方、買方、業(yè)務(wù)員之間的微信、QQ、短信等通信記錄中，各方會出于自己的利益考慮，向?qū)Ψ桨l(fā)出誘導(dǎo)性的陳述，企圖引導(dǎo)對方做出有利于自己的回復(fù)，律師在引用自己或?qū)Ψ降倪@種誘導(dǎo)性陳述時，也應(yīng)做好應(yīng)對準(zhǔn)備，在法庭要特別提請合議庭注意甄別。

（四）價格心理誘導(dǎo)

對買方律師來說，應(yīng)對房屋價格上漲提供證據(jù)證實，以證實買方違約是不符合常理的。買方律師還可以進一步向法庭闡述，房屋價格上漲后，貸款杠桿對買方造成的幾何級壓力增長，取得法官對買方的同情。如，涉案房屋約定成交價100萬，后上漲為120萬，賣方違約導(dǎo)致買方多支付20萬購房款，對應(yīng)的30年銀行貸款利息也約為20萬，即增加買方40萬元的損失。

相反的，對賣方律師來說，應(yīng)對房屋價格下跌提供證據(jù)，以證實賣方違約是不符合常理的，取得法官的信任。

[作者：廣東華商（龍崗）律師事務(wù)所 – 陳志鈞律師]