1.【權(quán)利順位原則】案外人執(zhí)行異議之訴案件的辦理應(yīng)當(dāng)遵循權(quán)利順位原則，即按照權(quán)利的優(yōu)先性來確定優(yōu)先保護(hù)哪一種權(quán)利。權(quán)利順位一般按照被拆遷人安置權(quán)>商品房消費(fèi)者生存權(quán)>建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>擔(dān)保物權(quán)>一般買受人物權(quán)期待權(quán)>普通債權(quán)的順序來確定。2.【利益平衡原則】執(zhí)行異議之訴涉及申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人與案外人的利益平衡，一方面要依法維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，防止被執(zhí)行人拖延執(zhí)行，另一方面要依法保障案外人的合法權(quán)益。在案件辦理中，應(yīng)妥善平衡申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人與案外人的利益。在商業(yè)利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，應(yīng)在法律框架內(nèi)，適當(dāng)向普通民眾的生存(生活)利益保護(hù)傾斜，以維護(hù)正常的社會(huì)生活秩序，防止群體性案事件的發(fā)生。3.【全面審慎原則】堅(jiān)持全面審慎的辦案理念，防止簡(jiǎn)單機(jī)械辦案。既要防止簡(jiǎn)單機(jī)械理解和適用法律，也要防止簡(jiǎn)單機(jī)械認(rèn)定事實(shí)。要認(rèn)識(shí)到社會(huì)生活的復(fù)雜性，全面、綜合、審慎地審核證據(jù)，不應(yīng)對(duì)購(gòu)房人科加過于嚴(yán)苛的舉證責(zé)任和注意義務(wù)。法官負(fù)有努力尋找案件事實(shí)真相的義務(wù)，通過行使釋明權(quán)引導(dǎo)當(dāng)事人舉證、依職權(quán)調(diào)查取證等方式盡量還原客觀真相，而非刻板地堅(jiān)持中立立場(chǎng)，消極被動(dòng)地審核判斷證據(jù)。4.【防范和打擊虛假訴訟原則】案外人執(zhí)行異議之訴是虛假訴訟的高發(fā)領(lǐng)域，審理時(shí)應(yīng)注意對(duì)是否存在倒簽合同、虛假贈(zèng)與、虛假離婚協(xié)議、虛假陳述、偽造收據(jù)等情況進(jìn)行審查，嚴(yán)防借虛假訴訟逃避執(zhí)行。經(jīng)認(rèn)定屬于虛假訴訟的，依有關(guān)規(guī)定予以懲處。5.【不調(diào)解原則】執(zhí)行異議之訴案件涉及對(duì)執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬的確定，案件的裁判結(jié)果不受當(dāng)事人處分權(quán)的約束，在案件辦理中，一般不得進(jìn)行調(diào)解，不出具調(diào)解書。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的理解與適用
6.【適用條件】案外人未否定申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，但以其享有順位更優(yōu)的民事權(quán)益提起執(zhí)行異議之訴的，可依法予以支持。7.【第二十七條但書的情形】第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中，“另有規(guī)定”主要是指第二十九條規(guī)定的消費(fèi)者生存權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、被拆遷人安置權(quán)等，一般不包括第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)。但在“先賣后抵”的情形下，被執(zhí)行人先把不動(dòng)產(chǎn)出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請(qǐng)執(zhí)行人，且案外人已經(jīng)占有使用，而抵押權(quán)人尤其是銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)未審慎審查所抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)出售，存在明顯過錯(cuò)，而案外人系善意、無過錯(cuò)的一方又符合第二十八條所規(guī)定的條件，享有物權(quán)期待權(quán)，此種情況下，案外人要求排除執(zhí)行的，一般應(yīng)予支持。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的理解與適用
(一) 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同8.【查封的時(shí)間節(jié)點(diǎn)】因查封裁定是作出并送達(dá)之時(shí)發(fā)生法律效力，因此，查封時(shí)間是指查封裁定送達(dá)的時(shí)間而非裁定作出的時(shí)間。9.【未取得預(yù)售許可證情形下合同效力的認(rèn)定】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效；但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日后可以取得商品房預(yù)售許可證，或者經(jīng)人民政府、人民法院等通過法律規(guī)定的程序?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)處分給買受人的，不因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而影響房屋買賣合同的效力。10.【書面買賣合同的范疇】買受人與被執(zhí)行人就案涉不動(dòng)產(chǎn)形成買賣合意，以認(rèn)購(gòu)書、網(wǎng)簽備案或其他形式載明買賣主體信息、不動(dòng)產(chǎn)基本情況、價(jià)款支付方式、交付時(shí)間等房屋買賣合同基本要素的，可以認(rèn)定為書面買賣合同。買受人與被執(zhí)行人雖未簽訂書面買賣合同，但以支付價(jià)款憑證、實(shí)際裝修或出租等事實(shí)行為證明房屋買賣存在的，可以認(rèn)為雙方形成事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系。但由于目前尚無鑒定合同確切簽訂時(shí)間的有效技術(shù)有手段，所以不能過度依賴書面買賣合同這一單一書面證據(jù)的證明力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合法占有的時(shí)間點(diǎn)、購(gòu)房款的來源和支付方式等綜合判斷是否存在惡意串通執(zhí)行的情形。[①](二) 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)11.【合法占有的認(rèn)定】合法占有包括以下情形:(1) 直接占有：買受人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業(yè)服務(wù)合同、水電氣網(wǎng)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)支付憑證等足以證明占有事實(shí)的，應(yīng)予支持。買受人提供驗(yàn)房記錄等客觀證據(jù)足以證明在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)交付鑰匙的，可以認(rèn)定為實(shí)際占有。僅憑商品房買賣合同網(wǎng)簽備案不能認(rèn)定買受人為實(shí)際占有。(2) 間接占有：買受人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前與他人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同或轉(zhuǎn)租合同及租金收取憑證等足以證明其實(shí)際使用和收益事實(shí)的，可認(rèn)定買受人在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出執(zhí)行異議的，人民法院應(yīng)予支持。12.【合法占有的判斷】判斷是否為合法占有，應(yīng)對(duì)買受人占有不動(dòng)產(chǎn)的原因和占有行為本身是否合法進(jìn)行評(píng)價(jià)。買受人未經(jīng)出賣方同意擅自搶占不動(dòng)產(chǎn)的不屬于合法占有，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的，人民法院不予支持。13.【未經(jīng)竣工驗(yàn)收房屋的占有問題】房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用，但未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋是由有關(guān)部門統(tǒng)一安排組織交付，或者雖然未經(jīng)竣工驗(yàn)收但開發(fā)商擅自將房屋交付給買受人的，可以認(rèn)定買受人為合法占有。(三) 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行14.【支付價(jià)款的認(rèn)定】支付價(jià)款包括以下情形:(1) 以轉(zhuǎn)賬方式支付的情形下，案外人應(yīng)當(dāng)提供轉(zhuǎn)賬支付購(gòu)房款的相關(guān)憑證或銀行交易明細(xì)。(2) 以現(xiàn)金方式支付的情形下，買受人僅提供出賣方的收款收據(jù)以主張現(xiàn)金支付的，應(yīng)結(jié)合買受人的購(gòu)房資金來源、出賣方財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬簿等證據(jù)及交易習(xí)慣、生活經(jīng)驗(yàn)等因素綜合認(rèn)定。(3) 買受人主張以房抵債支付全部?jī)r(jià)款的，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明在人民法院查封之前與被執(zhí)行人存在真實(shí)、合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且雙方協(xié)商以房抵債，被沖抵的到期債權(quán)與案涉不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值大致相當(dāng)。15.【剩余價(jià)款交付執(zhí)行的認(rèn)定】在執(zhí)行和訴訟過程中，買受人應(yīng)當(dāng)按照人民法院的要求，將剩余價(jià)款交到指定的賬戶，未經(jīng)法院許可，私自向被執(zhí)行人支付的，因可能損害其他債權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)于買受人提出的執(zhí)行異議，一般不予支持。16.【非因買受人自身原因的認(rèn)定】結(jié)合司法實(shí)踐，具有下列情形之一的，可認(rèn)定非因案外人自身原因未辦理過戶登記:(1) 買受人提起訴訟或申請(qǐng)仲裁要求開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，但尚未完成物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)的。(2) 買受人為被征收人，案涉不動(dòng)產(chǎn)因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等政策原因未辦理過戶的。(3) 因登記機(jī)構(gòu)未及時(shí)辦理、出賣方拒不協(xié)助，或者案涉不動(dòng)產(chǎn)存在諸如無法單獨(dú)辦理權(quán)屬證書等客觀障礙的。一般而言，買受人只要向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交了過戶登記材料，并積極向出賣方提出辦理過戶登記的請(qǐng)求等，即可認(rèn)為符合該條件。17.【因買受人自身原因的認(rèn)定】對(duì)于這一問題，在司法實(shí)踐中，可以歸納為以下三點(diǎn)：一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略，二是對(duì)政策限制的忽略，三是消極不行使登記權(quán)利。[②] 結(jié)合司法實(shí)踐，具有下列情形之一的，可認(rèn)定系買受人自身原因未辦理過戶登記：(1) 買受人對(duì)符合辦理過戶登記條件的不動(dòng)產(chǎn)無正當(dāng)理由未在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理的。對(duì)合理期限的把握，有約定的從當(dāng)事人約定，沒有約定的，結(jié)合同類交易中的交易慣例進(jìn)行判斷。(2) 買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自身因政策原因限購(gòu)或者案涉不動(dòng)產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)適用房等限制流通情形的。(3) 買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉不動(dòng)產(chǎn)存在共有等權(quán)利限制且未征得權(quán)利人書面同意的。(4) 在“先抵后賣”情形下，案涉不動(dòng)產(chǎn)存在抵押并不影響轉(zhuǎn)讓，但在抵押權(quán)人與抵押人明確約定禁止轉(zhuǎn)讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而買受人未盡合理注意義務(wù)的。在判斷是否系買受人自身原因時(shí)應(yīng)區(qū)分重大過失或輕微過失，輕微過失導(dǎo)致上述情形發(fā)生的，不應(yīng)認(rèn)定為“因自身原因?qū)е碌倪^錯(cuò)”。18.【未取得房屋產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓房屋】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。那么，買受人受讓未取得權(quán)屬證書的房屋存在一定的過錯(cuò)，但實(shí)踐中交房多年仍無法辦理權(quán)屬證書，且買受人已實(shí)際入住的情況并不鮮見，經(jīng)審查符合第二十八條規(guī)定其他要件的，也可支持買受人排除執(zhí)行的請(qǐng)求。19.【無證房產(chǎn)的處理】如果案涉不動(dòng)產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房、安置房，該類房屋可以長(zhǎng)期占有、使用，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，可以成為執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行現(xiàn)狀處置，買受人對(duì)該類房產(chǎn)主張排除執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查買賣關(guān)系的真實(shí)性、價(jià)款支付情況及房屋占有使用情況等，以判斷案涉無證房產(chǎn)是否仍屬于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范疇，進(jìn)而裁決是否準(zhǔn)許不予執(zhí)行，但在裁決時(shí)不應(yīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行確權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的理解與適用
(一) 所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋20.【買受人名下的理解】在判斷“買受人名下”無其他房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將買受人及其實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方、未成年子女一并考慮。21.【唯一住房的判斷】“無其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設(shè)區(qū)的市區(qū)范圍內(nèi)無其他居住房屋，原則上應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的無房證明為判斷依據(jù)。22.【改善性住房的認(rèn)定】買受人原有住房已經(jīng)不能滿足家庭成員居住需求，現(xiàn)又購(gòu)買其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿足生存權(quán)范疇的，原則上應(yīng)予支持。判斷是否仍屬于生存權(quán)范疇，應(yīng)當(dāng)結(jié)合家庭成員數(shù)量、當(dāng)?shù)厝司》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)、房屋情況、居住條件等綜合判斷。(二) 已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十23.【支付價(jià)款的認(rèn)定】根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第一百二十五條規(guī)定，如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。24.【消費(fèi)者身份的認(rèn)定】如果買受人系通過“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該買受人也可視為商品房消費(fèi)者。買受人系法人或其他消費(fèi)主體，執(zhí)行標(biāo)的系具有投資屬性的商鋪、寫字樓、儲(chǔ)物間等不動(dòng)產(chǎn)的，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)的保護(hù)范圍，不適用第二十九條規(guī)定。25.【多手轉(zhuǎn)讓情形下訴訟的提起】買受人從前手受讓案涉房屋，且已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商直接補(bǔ)簽合同的情形下，前手又提起訴訟請(qǐng)求排除執(zhí)行，因其已不是案涉房屋的權(quán)利人，原則上應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。26.【多手轉(zhuǎn)讓情形的處理】案涉房屋被開發(fā)商出售后，又經(jīng)過多手轉(zhuǎn)讓，買受人從前手購(gòu)得房屋后，與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理過戶登記，當(dāng)開發(fā)商作為被執(zhí)行人時(shí)，案外人可以通過舉證自身符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條或第二十九條的規(guī)定請(qǐng)求排除執(zhí)行。注釋：①：《<全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>理解與適用》,最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社，2019年12月第1版。
②：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》，江必新、劉貴祥主編，人民法院出版社，2015年7月第1版
來源：《公民與法》2023年第1期、最高人民法院司法案例研究院、山東高法版權(quán)聲明：版權(quán)歸屬原作者，部分文章推送時(shí)未能及時(shí)與原作者取得聯(lián)系，若來源標(biāo)注錯(cuò)誤或如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！
