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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清償順位中拆遷補(bǔ)償權(quán)優(yōu)先之探討

發(fā)布日期：2021-06-01 來源：華商龍崗律師

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清償順位中拆遷補(bǔ)償權(quán)優(yōu)先之探討

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算或重整案件中，不同利益主體的清償順位一直是最重要也是最復(fù)雜的法律爭議。本文重點研究探討被拆遷人的權(quán)利保護(hù)的問題，尤其在棚戶區(qū)改造和城市更新房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這個問題尤為突出和重要。本文認(rèn)為被拆遷人的權(quán)利在破產(chǎn)程序中應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)，其債權(quán)在破產(chǎn)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先于其他各種債權(quán)，包括建設(shè)工程款債權(quán)和有財產(chǎn)擔(dān)保的抵押債權(quán)，具體理由如下：

一、被拆遷人權(quán)利優(yōu)先有法理基礎(chǔ)

（一）被拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，其物質(zhì)基礎(chǔ)是以被拆遷人放棄原不動產(chǎn)所有權(quán)而來，該不動產(chǎn)對被拆遷人來說，是其生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，關(guān)系到被拆遷人生存居住的基本人權(quán)。

在所有權(quán)調(diào)換方式的房屋安置中，房屋的拆遷與安置房的建成與交付存在時間差，如在拆遷人進(jìn)入破產(chǎn)程序后不能給予被拆遷人優(yōu)先保護(hù)，將會導(dǎo)致被拆遷人的基本生存權(quán)無法得到保障。在被拆遷人的房屋拆遷與安置房建成與交付的過渡時期給予被拆遷人安置費，是對被拆遷人基本生存權(quán)的保障，且拆遷安置費涉及到老百姓的生存權(quán)，通常情況下涉及的人數(shù)眾多，如處理不妥則容易影響社會穩(wěn)定和安定。

（二）被拆遷人的拆遷補(bǔ)償權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件"，上述規(guī)定是基于對原住宅所有權(quán)的一種保護(hù)，因而拆遷安置補(bǔ)償權(quán)事實上是這種所有權(quán)保護(hù)的一種延伸，故應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)、包括有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)。

被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于被拆遷人所有，在簽訂產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議后，可以視為被拆遷人對于被拆遷房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到調(diào)換后的房屋或房屋對價補(bǔ)償款上，被拆遷人基于物權(quán)請求權(quán)，享有對安置房屋或其對價款的優(yōu)先請求權(quán)。

（三）被拆遷人的權(quán)利形成在先

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程來看，因拆遷行為產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償權(quán)形成時間最早，承包方因工程建設(shè)產(chǎn)生的工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)人的抵押權(quán)、購房人房屋交付請求權(quán)以及其他債權(quán)人的權(quán)利產(chǎn)生均在其后，拆遷補(bǔ)償權(quán)是房地產(chǎn)項目后續(xù)各種權(quán)利產(chǎn)生的根基。其他債權(quán)人通常可以通過合理的審查義務(wù)知悉房地產(chǎn)項目上存在拆遷補(bǔ)償權(quán)，從而避免債務(wù)風(fēng)險。

根據(jù)最高人民法院《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第945條規(guī)定，人民法院在辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照合同法第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。由此可見，立法本意是認(rèn)為生存權(quán)利優(yōu)先，從權(quán)利形成前后順序和權(quán)利形成最初來源的角度考慮，被拆遷人的權(quán)利保護(hù)不應(yīng)弱于消費購房戶的生存利益保障。

二、部分法院辦理意見支持被拆遷人權(quán)利優(yōu)先

（一）遼寧省高院就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中被拆遷人權(quán)利優(yōu)先進(jìn)行了明確

遼寧省高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件有關(guān)問題的若干意見（試行）》中第12條規(guī)定：根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及前述各條款的建議，享有各類破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)保護(hù)的債權(quán)，按照如下順序清償：（1）被拆遷人和被征收安置人的債權(quán)請求權(quán)；（2）交付了全部或大部分購房款的消費購房者的債權(quán)請求權(quán)；（3）承包人的建設(shè)工程欠款；（4）抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)、預(yù)告登記對應(yīng)的債權(quán)請求權(quán)及其他可適用別除權(quán)的權(quán)利。

（二）昆明市中院就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中被拆遷人權(quán)利優(yōu)先進(jìn)行了明確

昆明市中級人民法院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范全市法院房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理相關(guān)問題的指引（試行）》第28條規(guī)定：鑒于目前法律法規(guī)中未對優(yōu)先權(quán)作出系統(tǒng)性的規(guī)范，優(yōu)先權(quán)規(guī)定分散于不同的部門法及司法解釋之中，通過整理相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定,目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中普遍存在并享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)在破產(chǎn)程序中原則上應(yīng)當(dāng)參照如下順序清償:（1）被拆遷人和被征收安置人的債權(quán)請求權(quán)；（2）交付了全部或大部分購房款的消費購房者的債權(quán)請求權(quán)；（3）具有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程價款；（4）抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)、預(yù)告登記對應(yīng)的債權(quán)請求權(quán)及其他可適用別除權(quán)的權(quán)利。

三、被拆遷人優(yōu)先權(quán)有法院判例的支持

在司法實踐中，有一系列最新的司法案例明確了被拆遷人的債權(quán)具有優(yōu)先性，具體如下：

（一）湖南省永州市寧遠(yuǎn)縣人民法院（2021）湘1126執(zhí)異52-59號執(zhí)行裁定書

法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，不能與普通債權(quán)人一起列入破產(chǎn)和解協(xié)議中執(zhí)行，即安置房屋、車位、房屋面積差價、稅費等費用不再屬于破產(chǎn)公司的破產(chǎn)財產(chǎn)，被拆遷人拆遷補(bǔ)償權(quán)具有絕對優(yōu)先受償權(quán)。

在破產(chǎn)程序中，被拆遷人的債權(quán)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，應(yīng)優(yōu)先于其他債權(quán)，包括建設(shè)工程款債權(quán)和抵押債權(quán)。在所有權(quán)調(diào)換方式的房屋安置中，房屋的拆遷與安置房的建成存在時間差，如在拆遷人進(jìn)入破產(chǎn)程序后不能給予被拆遷人優(yōu)先保護(hù)，將會導(dǎo)致被拆遷人的基本生存權(quán)無法得到保障。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于被拆遷人所有，在簽訂房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議后，應(yīng)視為被拆遷人原房屋所有權(quán)因拆遷而轉(zhuǎn)移至調(diào)換后的房屋或相應(yīng)房屋對價補(bǔ)償款上。

（二）黑龍江省高級人民法院（2021）黑執(zhí)復(fù)52-59號執(zhí)行裁定書

法院認(rèn)為：參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條之規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”?？梢姡徊疬w人獲得拆遷補(bǔ)償權(quán)利是基于所有權(quán)的調(diào)換，依法相比他人享有的民事權(quán)益有更優(yōu)先的保護(hù)效力。

（三）湖北省武漢市中級人民法院（2021）鄂01民終1440-1458號二審民事判決書

法院認(rèn)為：以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對被拆遷人進(jìn)行就地安置，后被拆遷人選定了涉案房屋、付清了購房款項，其作為被征收安置人對涉案房屋享有的相關(guān)合法權(quán)利依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利，故被拆遷人應(yīng)優(yōu)先取得涉案房屋的權(quán)利。涉案房屋屬征收補(bǔ)償安置房，被征收人以犧牲原房屋的居住權(quán)為代價來滿足城市建設(shè)等公共利益的需要，賦予其對涉案房屋的權(quán)益享有優(yōu)先效力，更符合法律公平正義的精神，也有助于社會的穩(wěn)定發(fā)展。既然被拆遷人基于產(chǎn)權(quán)調(diào)換行為取得了優(yōu)先于抵押權(quán)人對涉案房屋享有抵押權(quán)的相應(yīng)權(quán)利，抵押權(quán)人就涉案房屋設(shè)定的抵押登記已不具有實質(zhì)意義。

遺憾的是，該系列案中參照的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2003〕7號已經(jīng)被修改，而之后的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2020〕17號，并未就相關(guān)情形予以明確。

四、總結(jié)和思考

基于保護(hù)被拆遷人的生存權(quán)、產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議具有物權(quán)性、拆遷補(bǔ)償權(quán)是其他債權(quán)的根基這三個角度出發(fā)，被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先有充分的理論依據(jù)。結(jié)合司法實踐中司法案例、遼寧省高級人民法院和昆明市中級人民法院在具體的文件中明確的做法及現(xiàn)階段房地產(chǎn)破產(chǎn)程序中管理人的通常操作方式，被拆遷人債權(quán)請求權(quán)在破產(chǎn)債權(quán)清償順序都位于第一清償順序，具有優(yōu)先性。

鑒于目前針對破產(chǎn)程序中被拆遷人權(quán)益的優(yōu)先性事宜暫無明確的法律規(guī)定或者全國性的統(tǒng)一指引，我國應(yīng)當(dāng)及時完善立法或者由最高院出具相關(guān)的規(guī)定，為其提供依據(jù)，確保拆遷補(bǔ)償權(quán)在破產(chǎn)程序中具有優(yōu)先性在全國范圍內(nèi)成為統(tǒng)一準(zhǔn)則。