肺炎疫情下房屋租賃合同承租方利益保護(hù)

2020年初，發(fā)源于湖北武漢地區(qū)的新型冠狀病毒肺炎疫情的突然爆發(fā)，給各行各業(yè)造成了巨大的損失。疫情蔓延后，各地政府出臺(tái)政策要求企業(yè)延期復(fù)工，并對(duì)疫情嚴(yán)重區(qū)域?qū)嵤┓饴?、暫停部分公共交通和公共?chǎng)所營(yíng)業(yè)等措施。為此，本文結(jié)合法律規(guī)定與實(shí)務(wù)操作，對(duì)房屋租賃合同尤其是經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同中承租方的利益保護(hù)作簡(jiǎn)要分析。

房屋租賃合同的承租人在受到疫情及其衍生的行政措施的重大影響后，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性承租人一般會(huì)面臨無(wú)法開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，即使開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)也無(wú)客光顧的尷尬局面；對(duì)于在北上廣深等城市務(wù)工的人員所承租的房屋，也將因疫情的原因不能被實(shí)際使用。從法律上來(lái)講，以上房屋的承租人為達(dá)到減免租金或免責(zé)解除租賃合同的目的，可以通過(guò)協(xié)商變更合同內(nèi)容或利用不可抗力和情勢(shì)變更制度減免責(zé)任、甚至解除合同。

一、新型冠狀肺炎疫情與不可抗力及情勢(shì)變更

（一）不可抗力

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條第（二）款，不可抗力在法律上的定義為“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！奔春贤黧w在訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)，且按照事件發(fā)生時(shí)的科學(xué)水平及其他客觀技術(shù)，其產(chǎn)生的后果無(wú)法被避免、困境無(wú)法被克服。

（二）情勢(shì)變更 

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！北M管學(xué)界對(duì)此該條規(guī)定是否屬于情勢(shì)變更存在一定爭(zhēng)議，但這是目前關(guān)于情勢(shì)變更最相符的法律依據(jù)。

（三）兩者的區(qū)分適用

2003年的“非典”與本次肺炎疫情有很大的相似之處，參考2003年非典疫情期間的規(guī)范性文件，即最高人民法院出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止），其第三條規(guī)定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門(mén)為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。”我們看到，如果疫情導(dǎo)致合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益產(chǎn)生重大影響，則可以適用公平原則進(jìn)行調(diào)整（當(dāng)時(shí)法律層面尚未以相關(guān)法律法規(guī)明確情勢(shì)變更制度，在現(xiàn)在看來(lái)，其本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是是適用情勢(shì)變更）。但如果疫情使得合同當(dāng)事人根本不能履行，則按照不可抗力制度進(jìn)行處理。

因此，對(duì)于肺炎疫情導(dǎo)致的租賃合同履行問(wèn)題是適用不可抗力制度或是情勢(shì)變更制度，我們認(rèn)為：如疫情導(dǎo)致當(dāng)事人履行不能的，可以主張適用不可抗力制度要求減免責(zé)任或者解除合同（但免責(zé)解除應(yīng)以合同一方當(dāng)事人不能實(shí)現(xiàn)合同目的為前提）；如合同可以履行，但繼續(xù)履行對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平的，則可以適用情勢(shì)變更制度請(qǐng)求減免租金（變更合同）或者解除合同。以下，我們將結(jié)合不同性質(zhì)的房屋租賃合同進(jìn)行分析。

二、承租方如何利用兩種制度維護(hù)合法權(quán)益

由于此次疫情突如其來(lái)，無(wú)法事先預(yù)估，經(jīng)營(yíng)者和房東業(yè)主的房屋租賃合同很難在訂立合同時(shí)就此作出明確約定（如深圳市住房和建設(shè)局出具的《深圳市房屋租賃合同書(shū)》中僅有第11.4 條涉及不可抗力，約定為：不可抗力致使租賃房屋毀損、滅失或被鑒定為危險(xiǎn)房屋不能使用的，合同雙方有權(quán)解除合同。該約定條件過(guò)于苛刻，實(shí)踐中較難適用）。在合同沒(méi)有事先特別約定的情況下，如何根據(jù)具體租賃合同的類型適用兩種制度維護(hù)權(quán)益？

（一）經(jīng)營(yíng)性房屋租賃

經(jīng)營(yíng)性房屋租賃指的是承租方租賃房屋用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。如果在肺炎疫情期間按照政府防治疫情工作而暫停營(yíng)業(yè)的承租方，因暫停營(yíng)業(yè)無(wú)收入，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行房屋租賃合同的，協(xié)商不成，可以請(qǐng)求法院解除房屋租賃合同并減免租金及免除違約責(zé)任。但此種因肺炎疫情而導(dǎo)致直接履行不能的情況比較少見(jiàn)，除因控制疫情所需被征用的房屋外，大部分的經(jīng)營(yíng)性房屋承租方僅是受肺炎疫情影響難以正常營(yíng)業(yè)，但尚不至于導(dǎo)致租賃物無(wú)法交付使用，因此不符合不可抗力的構(gòu)成要件，承租方不能主張適用不可抗力制度進(jìn)行免責(zé)。此種情況下的承租方可以主張適用情勢(shì)變更制度，請(qǐng)求出租方根據(jù)實(shí)際情況減免租金或者解除合同。

（二）居住性房屋租賃

對(duì)于在本地租賃房屋用于日常居住的承租方，盡管肺炎疫情蔓延，各地政府建議市民減少出行，但在防護(hù)措施得當(dāng)?shù)那闆r下，其實(shí)承租者對(duì)于租賃房屋的占有未受影響，可以實(shí)現(xiàn)其居住的目的，因此不存在請(qǐng)求出租房減免租金的情況。

但對(duì)于在北上廣深等城市務(wù)工的人員承租房屋，卻在春節(jié)返鄉(xiāng)后因疫情的原因不能回房屋所在地實(shí)際使用房屋的，繼續(xù)要求其繳付在此期間的租金將明顯不公平，據(jù)此，承租人可請(qǐng)求變更租賃合同內(nèi)容、減免租金。

（三）關(guān)于行使權(quán)利的建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！币簿褪钦f(shuō)，雖然法律認(rèn)可“不可抗力”可以減免一方責(zé)任，但合同一方有義務(wù)及時(shí)通知合同另一方，以避免擴(kuò)大損失。所以，我們建議承租方及時(shí)向出租方發(fā)送無(wú)法按約履行合同的通知，并留存相應(yīng)證據(jù)。其次，經(jīng)營(yíng)者注意收集有關(guān)肺炎疫情導(dǎo)致無(wú)法履行房屋租賃合同的證據(jù)，為發(fā)生糾紛后訴諸法庭作準(zhǔn)備。

三、部分業(yè)主自愿減免租金對(duì)協(xié)商免租的示范效應(yīng)

另外，在肺炎疫情的影響下，各地的租賃協(xié)會(huì)也紛紛發(fā)出減租倡議書(shū)。我們也看到不少地方政府出臺(tái)紓困政策以及部分房東自行減免租金，比如：深圳龍崗區(qū)、福田區(qū)率先要求區(qū)屬國(guó)有企業(yè)物業(yè)免租、深圳一女房東減免1200多戶租客租金共計(jì)80多萬(wàn)、萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)全免全國(guó)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商戶1月24日-2月25日的租金及物業(yè)費(fèi)等。從法律的角度分析，協(xié)會(huì)作為自治組織發(fā)出的倡議書(shū)對(duì)房屋出租方不具有法律強(qiáng)制力，只起到建議的作用。深圳國(guó)有企業(yè)、房東自動(dòng)減租的行為也屬于自愿行為。但以上免租的行為為社會(huì)公眾共克疫情、共擔(dān)損失的風(fēng)尚作出了良好的示范效果。若承租方確實(shí)存在履行合同的困難，可與出租方進(jìn)行協(xié)商減免租金以維護(hù)自身權(quán)益。

四、總結(jié)

終上所述，我們目前無(wú)法預(yù)見(jiàn)肺炎疫情何時(shí)能得到遏制，但為了疫情后經(jīng)濟(jì)也能順利恢復(fù)，出租方與受肺炎疫情影響的承租方采取協(xié)商分擔(dān)損失的方式是有利于雙方繼續(xù)合作。但若協(xié)商不成，承租方也可以通過(guò)不可抗力制度、情勢(shì)變更制度甚至公平原則來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。