借名購(gòu)房須謹(jǐn)慎，以免“房財(cái)兩空”

自限購(gòu)政策出臺(tái)之后，部分有購(gòu)房需求的人失去了購(gòu)房資格，在此情況下，個(gè)別購(gòu)房者明知存在風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估錯(cuò)誤，采用“借名買房”的方式購(gòu)置房產(chǎn)。借名買房一般是基于“信任關(guān)系”，以父母、子女或者其他親朋好友的名義購(gòu)房，而購(gòu)房款項(xiàng)則由實(shí)際買房人支付，然而，信任關(guān)系有可能在高利益下或因其他原因轟然倒塌，可能導(dǎo)致實(shí)際買房人“房財(cái)兩空”，損失巨大。

一篇帖子看借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)：今年2月份，“家在深圳”論壇上一篇名為《一套房子，毀掉四個(gè)家庭》的帖子引發(fā)了關(guān)于“借名買房”的熱議，原帖大致表述如下：樓主和老公研究生畢業(yè)后來(lái)深?yuàn)^斗于08年買了第一套住房。隨著孩子逐漸長(zhǎng)大，一家五口人住房需求急需改善，但受當(dāng)時(shí)政策限制，因?yàn)槲迥陜?nèi)有銀行貸款記錄，另外購(gòu)房也算二套，首付需要七成。所以決定借自己娘家親姐夫的名義買房，姐夫是一個(gè)小學(xué)文化的農(nóng)民，資質(zhì)貸不了款，樓主作了他的擔(dān)保人辦理了銀行貸款。2015年，房產(chǎn)新政出臺(tái)，樓主打算將房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下時(shí)卻找不到其姐夫了，直到2016年，樓主想收回自己對(duì)房子的處理權(quán)，但是，一查檔案，樓主一家全部嚇懵了。其姐夫去年背著樓主在深圳某銀行二次貸款198萬(wàn)，還通過(guò)各種途徑套資，現(xiàn)在其姐夫個(gè)人名下已查負(fù)債460萬(wàn)！ 3個(gè)月內(nèi)，這198萬(wàn)就要到期，如果不能填平這個(gè)黑洞，樓主就只能等著銀行將查封拍賣房產(chǎn)。樓主姐姐的兩個(gè)兒子大學(xué)畢業(yè)，剛準(zhǔn)備結(jié)婚安家，現(xiàn)在卻要一起背負(fù)債務(wù)。樓主由于對(duì)老公的愧疚提出離婚。自此，一套房子，毀掉四個(gè)家庭……  

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，即不動(dòng)產(chǎn)以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對(duì)外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實(shí)際出資人的父母或子女或是其他親朋好友，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房產(chǎn)擅自出售或作其他處理，且買家以正常價(jià)格購(gòu)買的，則實(shí)際產(chǎn)權(quán)人無(wú)法或很難要求取消交易，可能導(dǎo)致“房財(cái)兩空”。

筆者查詢了無(wú)訟案例網(wǎng)站，以“借名買房”作為關(guān)鍵詞，共搜索出1260篇文書，其中判決1079份，裁定181份，基于文書上傳滯后及和解、調(diào)解結(jié)案的情況，現(xiàn)實(shí)中，借名買房發(fā)生的糾紛遠(yuǎn)高于上述數(shù)據(jù)。

 糾紛產(chǎn)生的原因很多，如：名義產(chǎn)權(quán)人擅自賣房；名義產(chǎn)權(quán)人用房產(chǎn)二次抵押貸款；因名義產(chǎn)權(quán)人與他人產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致房產(chǎn)被查封或拍賣；借名買房合同無(wú)效（房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等特殊房屋）等等。
   

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：筆者認(rèn)為，要最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：

第一、在購(gòu)房前，先審查購(gòu)買的房產(chǎn)屬于哪一類性質(zhì)的房產(chǎn)，若為特殊住房，建議不要購(gòu)買；

第二、建議實(shí)際產(chǎn)權(quán)人與名義產(chǎn)權(quán)人簽定書面協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人，明確產(chǎn)權(quán)歸屬及雙方的權(quán)利義務(wù)；

第三、在購(gòu)房時(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)保留購(gòu)房合同、貸款合同、購(gòu)房發(fā)票、向銀行支付按揭款的付款憑證等相關(guān)購(gòu)房手續(xù)資料的原件，用自己名義開戶的銀行賬戶支付購(gòu)房款；

    第四、保留支付裝修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用及入住證、門卡、鑰匙存放申請(qǐng)書以及租賃合同（若出租）等相關(guān)入住或出租手續(xù)資料的原件。

以上證據(jù)可以證明存在借名買房的事實(shí)、由實(shí)際產(chǎn)權(quán)人支付購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)買房產(chǎn)的事實(shí)以等。如發(fā)生糾紛，實(shí)際購(gòu)房者可以憑借書面證據(jù)用法律手段來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。

此外，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂抵押合同，把房子抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，并到相關(guān)部門進(jìn)行抵押登記，防止名義產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。

文：李芳潤(rùn) 專職律師