住宅專項維修資金是否為債務人財產

發(fā)布日期：2022-07-12 來源：華商龍崗律師

在經(jīng)濟增速放緩，房地產企業(yè)過度舉債、高杠桿擴張的背景下，不少房地產企業(yè)因出現(xiàn)資不抵債的情況，陸續(xù)進入破產程序。管理人在接管房地產企業(yè)剩余未售房產時有時會一并接管住宅專項維修基金，如筆者在經(jīng)辦某房地產公司破產清算案件中就接管了以某銀行《住宅專項維修資金登記簿》為載體的余額為100余萬元的專項維修基金。管理人經(jīng)研判認為住宅專項維修資金因其專項專用的特殊屬性，不應當作為債務人財產[1]向債權人分配。下文僅對商品住宅專項維修資金的性質以及使用進行探究。

住宅專項維修資金

（一）含義

根據(jù)原建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（2008年2月1日施行）第2條后款之規(guī)定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，通常稱其為住宅的“養(yǎng)老金”。

（二）交存方式

在2003年8月31日前，物業(yè)管理維修基金（住宅專項維修資金）由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的百分之二交存，在物業(yè)建設單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。但在2003年9月1日（即國務院《物業(yè)管理條例》施行之日）起取得商品房預售許可證的商品住宅項目，業(yè)主應當在商品住宅交付使用或者辦理產權證前，將首期住宅專項維修資金存入當?shù)胤康禺a主管部門開設的住宅專項維修資金專戶，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主共有。在業(yè)主大會成立后，應當開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。同時物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應將其代管的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶。

（三）使用

首先，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。其次，住宅專項維修資金使用程序因資金是否移交業(yè)主大會管理而有所不同。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：a.物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；b.住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；c.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；d.物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

e.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；f.專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

a.物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；b.業(yè)主大會依法通過使用方案；c.物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；d.物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；e.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；f.業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；g.專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

債務人財產和破產財產

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產法》第30條之規(guī)定，“ 破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產”及第107條第2款規(guī)定：“債務人被宣告破產后，債務人稱為破產人，債務人財產稱為破產財產，人民法院受理破產申請時對債務人享有的債權稱為破產債權”，債務人財產和破產財產除了應當具備法定性以外，還應具備可執(zhí)行性，因破產程序為概括的強制執(zhí)行程序，應當通過對破產財產的變現(xiàn)實現(xiàn)對債權人的分配。

住宅專項維修資金是否屬于債務人財產

從權屬上看，住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主共有。基于保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用的目的，住宅專項維修基金的使用程序為物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主提出使用方案，經(jīng)列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主大會討論通過，并報相關部門審核同意，也只能住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。除非發(fā)生房屋滅失的情況，否則也不會退還住宅專項維修資金。

所以，在房地產企業(yè)名下有物業(yè)的情況下，房地產企業(yè)作為業(yè)主之一與全體業(yè)主共同共有住宅專項維修資金，但其名下物業(yè)對應的住宅專項維修資金也不應當作為債務人財產。盡管住宅專項維修資金由全體業(yè)主共同共有，但其性質上屬于專項資金，系為維修、更新和改造區(qū)分所有建筑物的共用部分以及共有設備而設。故其用途的專有性以及使用程序的法定性，均表明了住宅專項維修資金在破產程序中是不具備可執(zhí)行性的，故對于進入破產程序的房地產企業(yè)共有的住宅專項維修資金不應當作為債務人財產。

管理人如何處理住宅專項維修資金

作為房地產破產企業(yè)的管理人，在接管房地產企業(yè)的過程中收到企業(yè)移交的維修資金專用存折，如企業(yè)最終順利重整，則移交給投資人進行保管；如企業(yè)被宣告破產，資產被拍賣后，可將維修資金專用存折移交給房產的買受人。另外，管理人也可移交給物業(yè)服務公司或業(yè)主委員會進行代管。

[1] 債務人財產:本文指廣義上的破產財產，即破產清算、重整及和解程序中屬于債務人的財產。

聲明

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